Passaram uma rede pública pelo meu terreno: o que é servidão administrativa?

Um dia aparece uma torre de transmissão no canto do terreno, ou uma faixa por onde passa uma adutora, um gasoduto, uma rede de esgoto. O dono se pergunta se perdeu aquele pedaço, se pode exigir algo, se ainda manda naquele espaço. O nome disso é servidão administrativa, e entender o que ela é, e o que ela não é, resolve a maior parte das dúvidas. Vejamos.

O que é a servidão administrativa

A servidão administrativa é o uso, pelo poder público, de parte de um imóvel privado para atender a um fim de interesse coletivo, como a passagem de uma linha de energia ou de uma tubulação. Ela não tem uma lei própria e se apoia no art. 40 do Decreto-Lei 3.365, de 1941, o mesmo que trata da desapropriação.

"Art. 40. O expropriante poderá constituir servidões, mediante indenização na forma desta lei."

Entendo que a chave está em duas ideias que o artigo reúne, a servidão se constitui para um uso público, e ela vem mediante indenização na forma da lei. Não é uma tomada informal do espaço, é uma intervenção com regras, e essas regras protegem o proprietário.

Você continua dono, mas com restrição

Aqui está a diferença que desfaz o maior medo. Na servidão, ao contrário da desapropriação, que este site trata em página própria, você não perde a propriedade. O terreno continua seu, você continua podendo usá-lo, vendê-lo e transmiti-lo. O que muda é que aquela faixa passa a conviver com o uso público, e o seu uso ali fica restrito, porque você não pode, por exemplo, construir sob a linha de transmissão ou sobre a tubulação. A servidão limita, não confisca.

A indenização depende do dano

Este é o ponto mais importante, e o que costuma frustrar quem espera um valor automático. A servidão administrativa não gera, por si só, o dever de indenizar. A indenização é devida quando o proprietário comprova o dano, isto é, a desvalorização do imóvel ou o prejuízo concreto que a restrição lhe causou. Entendo que a lógica é justa. Uma faixa que apenas atravessa um fundo de terreno amplo, sem tirar nada de útil, pode não gerar prejuízo. Já uma faixa que corta o terreno ao meio, que impede a construção projetada, que derruba o valor de mercado, gera um dano real, e é esse dano que se indeniza. A conta, portanto, não é sobre a área ocupada em si, e sim sobre o quanto ela custou a você.

E se passaram sem processo nem aviso

Há o caso da servidão imposta de fato, sem formalização, quando a rede simplesmente aparece no terreno. Entendo que a informalidade da administração não apaga o direito do dono. Assim como na desapropriação indireta, o proprietário pode buscar a indenização pelos prejuízos que a passagem lhe causou, porque o que a Constituição protege é a propriedade e o seu conteúdo econômico, e não a forma pela qual o poder público agiu.

Uma palavra franca

Entendo que a honestidade evita a expectativa errada. Nem toda servidão rende indenização, e insistir num valor quando não houve dano concreto gasta energia à toa. O que rende, e com frequência, é o caso em que a faixa realmente comprometeu o imóvel, e aí a prova da desvalorização, com laudo e comparação de mercado, é o que sustenta o pedido. Trocar a indignação com a passagem pela demonstração técnica do prejuízo é o caminho que dá resultado.

O que reunir e conferir

Comece pelos documentos do imóvel, a matrícula e a planta, para localizar com exatidão por onde passa a faixa e quanto do terreno ela alcança.

Reúna o que descreva a rede ou a obra que gerou a servidão, e quando ela foi implantada, porque isso situa o início do prejuízo.

Providencie uma avaliação que mostre o valor do imóvel sem a servidão e com ela, porque a diferença é a medida do dano indenizável.

Guarde a prova de usos que a servidão impediu, como um projeto de construção que deixou de ser possível, porque o prejuízo concreto é o que a lei manda indenizar.