Meu imóvel foi tombado: o que muda e o que ainda posso fazer?

O tombamento assusta porque a palavra soa a perda. O dono de um casarão antigo, de uma fachada histórica, recebe a notícia e teme que o bem tenha deixado de ser seu. A boa notícia é que não é assim, e a distinção entre tombar e desapropriar é o começo de tudo. Vejamos o que o tombamento realmente faz, e o que ele deixa você continuar fazendo.

Tombar não é desapropriar

Este é o ponto que desfaz o maior medo. No tombamento, você continua dono do imóvel. Pode morar nele, alugá-lo, vendê-lo, transmiti-lo aos herdeiros. O poder público não toma o bem, como faz na desapropriação, que este site trata em página própria. O que o tombamento faz é outra coisa, ele protege o valor histórico ou cultural do bem, e para isso limita o que você pode fazer com ele. A propriedade permanece sua, mas passa a conviver com um dever de preservação.

O que você não pode fazer sozinho

A restrição central está no art. 17 do Decreto-Lei 25, de 1937, que organiza a proteção do patrimônio.

"Art. 17. As coisas tombadas não poderão, em caso nenhum, ser destruídas, demolidas ou mutiladas, nem, sem prévia autorização especial do Serviço do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, ser reparadas, pintadas ou restauradas, sob pena de multa de cincoenta por cento do dano causado."

Vejamos o que o artigo assenta, porque é o coração do tema. Demolir, destruir ou mutilar o bem tombado é vedado, e não há autorização que valha para isso. Já reparar, pintar ou restaurar é possível, mas depende de autorização prévia do órgão de patrimônio. Entendo que a leitura correta é a de que o imóvel não fica congelado, ele pode ser cuidado e até restaurado, mas sob acompanhamento, e não ao gosto exclusivo do dono. Quem hoje protege o patrimônio pode ser o órgão federal, o estadual ou o municipal, conforme quem promoveu o tombamento.

O dever de conservar, e o que fazer se faltar dinheiro

Com a proteção vem um dever, o de manter o bem em bom estado. O art. 19 cuida da situação de quem não tem recursos para as obras necessárias. O proprietário que não pode arcar com a conservação deve comunicar essa necessidade ao órgão de patrimônio, sob pena de multa. Entendo que essa comunicação, longe de ser um risco, é uma proteção. Recebida ela, o poder público pode mandar executar as obras às suas próprias expensas, ou providenciar a desapropriação do bem. O que não se admite é o dono deixar o patrimônio ruir em silêncio, porque a lei lhe deu um caminho para dividir esse ônus.

A vizinhança também sente

O tombamento produz efeito para além do próprio imóvel. Pelo art. 18, o vizinho de um bem tombado não pode, sem autorização, fazer construção que lhe impeça ou reduza a visibilidade, nem colocar cartazes ou anúncios sobre ele. Entendo que isso costuma surpreender, mas tem lógica, porque de nada adiantaria proteger uma fachada histórica se um prédio ao lado pudesse encobri-la. É um efeito que o dono do imóvel tombado pode invocar, e que o vizinho precisa conhecer antes de construir.

Dá para discutir o tombamento?

Sim, dentro de limites. O tombamento é um processo, e como todo ato que atinge o particular, deve observar o contraditório, dando ao proprietário a chance de se manifestar antes da decisão definitiva. Há, inclusive, a distinção entre o tombamento provisório, que já produz efeitos, e o definitivo. Entendo que o campo mais fértil para questionar não costuma ser o mérito da proteção, que é uma escolha técnica e discricionária, difícil de derrubar, e sim os vícios do processo, a falta de fundamentação, o excesso da restrição imposta em relação ao que a proteção realmente exige, e a ausência de contraditório. É por aí que a discussão séria caminha.

Uma palavra franca

Entendo que a honestidade evita a briga errada. Não se deve prometer destombar um bem porque o dono queria demoli-lo, porque essa não é a batalha que a lei favorece. O que a lei abre é a discussão sobre o excesso e sobre o processo, e há um lado que costuma passar despercebido, o poder público pode custear obras de conservação e o dono pode buscar benefícios ligados à preservação. Tombar restringe, mas não confisca, e enxergar o instituto por inteiro, com os seus deveres e as suas contrapartidas, é o que permite usá-lo a favor, e não só sofrê-lo.

O que reunir e conferir

Comece pelo ato de tombamento, para saber quem o promoveu, se é provisório ou definitivo, e qual a exata extensão da proteção, se alcança o imóvel todo ou só a fachada.

Guarde o que houver do processo administrativo, porque é nele que se verifica se houve contraditório e fundamentação.

Antes de qualquer obra, procure a autorização do órgão de patrimônio, porque reparar ou restaurar sem ela gera multa, ainda que a intenção fosse boa.

Se a conservação pesa no seu bolso, formalize a comunicação ao órgão, porque é ela que aciona o dever do poder público de ajudar ou de desapropriar.