A prefeitura declarou meu imóvel de utilidade pública: e agora?

Poucos documentos assustam tanto quanto um decreto que declara o seu imóvel de utilidade pública. A primeira reação é de impotência, a sensação de que o poder público vai simplesmente tomar o que é seu. A pergunta que importa, porém, não é se dá para impedir, e sim o que dá para exigir. Vejamos, porque o proprietário tem mais direitos do que costuma imaginar, e o principal deles é sobre o preço.

O poder de desapropriar existe, mas tem um preço

A Constituição permite a desapropriação, e no mesmo fôlego a condiciona. Está no art. 5º, inciso XXIV.

"XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição."

Entendo que a chave está em três palavras, justa, prévia e em dinheiro. O poder público pode desapropriar para uma obra ou um serviço, mas não de graça, nem depois, nem em promessa. A indenização tem de ser justa, isto é, corresponder ao valor real do bem, tem de ser prévia, isto é, vir antes da perda definitiva, e tem de ser em dinheiro. É nessa exigência que mora a defesa do proprietário.

O decreto declara, não define o valor

O procedimento é regulado pelo Decreto-Lei 3.365, de 1941, que ainda hoje é a base do tema. O primeiro ato é o decreto, no município assinado pelo prefeito, que declara o imóvel de utilidade pública. Entendo que é preciso ler esse ato pelo que ele é, e pelo que não é. Ele declara a intenção e autoriza os passos seguintes, mas não fixa o valor que você vai receber, e muito menos obriga você a aceitar a primeira oferta. O valor se define depois, por acordo ou na ação de desapropriação.

Há ainda um prazo que trabalha a favor do proprietário. O art. 10 do mesmo decreto-lei estabelece que a declaração de utilidade pública caduca em cinco anos. Se, passado esse prazo, a desapropriação não se efetivou, o decreto perde a força, e uma nova só pode vir depois de um intervalo. O tempo, portanto, não é um aliado infinito da administração.

O que se discute, e o que não se discute na ação

Quando não há acordo sobre o preço, a discussão vai para o Judiciário, e aqui o proprietário precisa saber onde está a sua arma. O art. 20 delimita o campo.

"Art. 20. A contestação só poderá versar sobre vício do processo judicial ou impugnação do preço; qualquer outra questão deverá ser decidida por ação direta."

Vejamos o que isso assenta. Dentro da ação de desapropriação, discutem-se duas coisas, o preço e os vícios do processo. O mérito da desapropriação, a conveniência da obra, a escolha daquele terreno, isso não se decide ali, e sim numa ação própria. Entendo que essa regra, longe de enfraquecer o proprietário, o orienta. A energia da defesa, na quase totalidade dos casos, deve ir para o valor, porque é ali que a lei permite brigar e é ali que costuma haver a maior distância entre o que a administração oferece e o que o bem realmente vale.

A imissão provisória, quando a prefeitura entra antes de pagar

Uma situação que aflige muito é a da prefeitura que quer usar o imóvel antes do fim da ação. O decreto-lei permite isso, no art. 15, pela imissão provisória na posse, mediante o depósito de um valor estimado. Entendo que é importante separar as coisas, a imissão dá a posse ao poder público, mas não encerra a discussão do preço. O justo valor continua a ser apurado, e a diferença entre o depósito e o valor final, com correção e juros, é do proprietário. Perder a posse mais cedo, portanto, não significa perder o direito ao valor cheio.

Quando a prefeitura toma sem processo

Há, por fim, o caso mais grave, o da administração que ocupa o imóvel sem decreto e sem ação, e simplesmente executa a obra sobre ele. É a chamada desapropriação indireta. Entendo que o proprietário não se resigna a perder o bem sem nada receber. Nessa hipótese, cabe a ele buscar a indenização correspondente, porque o que a Constituição veda é justamente a perda da propriedade sem a justa e prévia contrapartida. A informalidade da administração não apaga o direito ao valor.

Uma palavra franca

Entendo que a honestidade aqui é a mais útil das orientações. Não se deve prometer impedir uma desapropriação que atende a um fim público legítimo, porque essa não é, em regra, a batalha que a lei abre. A batalha que a lei abre, e que costuma valer muito, é a do preço justo. A oferta inicial da administração é frequentemente inferior ao valor de mercado, e é na apuração desse valor, com laudo e prova, que o proprietário recupera o que é seu. Trocar a indignação com o decreto pela disputa técnica do valor é o caminho que dá resultado.

O que reunir e conferir

Comece pelo decreto que declarou a utilidade pública, com a sua data, porque dela se conta o prazo de cinco anos da caducidade.

Reúna os documentos do imóvel, a matrícula, o IPTU, e o que comprove benfeitorias, porque tudo isso compõe o valor a ser indenizado.

Guarde qualquer proposta que a prefeitura tenha feito, e não a aceite no impulso, porque a primeira oferta costuma ser a mais baixa.

Providencie uma avaliação do valor de mercado do bem, de preferência técnica, porque é a prova dela que sustenta a discussão do preço, que é onde a lei permite brigar.