ITBI: a prefeitura pode cobrar sobre um valor maior que o da compra?

Quem compra um imóvel encontra o ITBI no caminho, o imposto que o município cobra sobre a transmissão, e muitas vezes uma surpresa. A prefeitura calcula o imposto não sobre o valor da escritura, o que de fato se pagou, mas sobre um valor de referência maior, fixado por ela. A conta sobe, e a pergunta vem. A prefeitura pode fazer isso? O Superior Tribunal de Justiça respondeu, e a resposta é favorável ao contribuinte.

De quem é o imposto, e sobre o que incide

O ITBI é um imposto municipal, e a Constituição o entrega ao município justamente para a transmissão onerosa de imóveis. Vejamos o art. 156, II.

"II - transmissão \"inter vivos\", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;"

Entendo que o imposto incide sobre a transmissão, e a sua base de cálculo é o valor do imóvel transmitido. Toda a discussão dos casos concretos gira em torno de uma pergunta, qual é esse valor, o que o comprador declarou ter pago, ou o que a prefeitura entende que o imóvel vale.

O que o Superior Tribunal de Justiça decidiu

O tema foi julgado em recurso repetitivo, o que dá à orientação alcance geral. Vejamos a tese do Tema 1113.

"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente."

Entendo que a decisão desmonta a prática mais comum. O valor que o comprador declara presume-se verdadeiro, condizente com o mercado. Se a prefeitura discorda, não pode simplesmente impor o seu próprio valor de referência, fixado de antemão e por conta própria. Ela precisa instaurar um processo administrativo, no qual demonstre, com contraditório, que o valor real é outro. Sem esse processo, o valor de referência unilateral não se sustenta como base do imposto.

O que isso significa na sua escritura

Reunindo a norma e a tese, entendo que a verificação é objetiva. Compare a base sobre a qual a prefeitura calculou o ITBI com o valor efetivamente pago pelo imóvel, o da escritura. Se o imposto foi calculado sobre um valor de referência maior, imposto de forma unilateral, sem processo que o justifique, a cobrança se afasta do que o STJ fixou, e o que se pagou a mais pode ser objeto de restituição, observado o prazo de cinco anos. Vale lembrar que a base do ITBI também não se vincula à do IPTU, de modo que o valor venal do carnê não serve, por si, para elevar o imposto.

O que reunir antes de procurar orientação

Guarde a escritura ou o contrato e o comprovante do valor pago, porque é a prova do valor real da transação, aquele que a lei presume verdadeiro.

Separe a guia do ITBI e o demonstrativo do cálculo, com a base que a prefeitura utilizou, porque é a comparação entre as duas que revela o excesso.

Anote a data do pagamento do imposto, porque, se houver o que restituir, o prazo de cinco anos se conta dela.